La fattispecie acquisitiva dell'art. 2644 c.c. - Sul concetto di acquisto a titolo derivativo

ABSTRACT After a brief historical analysis of the different methods of selling real estate, starting from the classical Roman times, we have investigated the delicate issue of the relationship between translative consensu, as provided for in art.1376 Civil Code, and the laws relating to the transcription of real estate purchases, with particular attention to the laws indicated under art. 2644 Civil Code. The problem is co-ordinating the two norms and detecting a solution which does not erase the relevance of consensus (exclusively) to sell real estate, during the application of the transcription laws. By means of a critical ascertainment of the main theoretical analyses involved, we end up negating the value not only of the clearly anti-consent theories but also of the so-called relative theories – confirming, on the contrary, the suitability of the consensus itself (before and regardless of transcription) to sell real estate. We have then analyzed the so called theory of resultory legal condition, which creates the previous transcription of the second purchase as a resolutory condicio iuris of the first purchase; especially in order to save the retroactive power of such a resolution, which is considered the only instrument compatible with the derivative nature of the second purchase. The study then goes in two directions. First, it continues in an attempt to demonstrate that the provisions laid down in the field of voluntary termination condition are inapplicable to the phenomenon involved. Secondly, the research aims to define more precisely the boundaries between original purchases and derivative purchases, coming to claim that the ascription to one or the other category disregards the requirement of the seller’s prior ownership of the right, and has instead its foundation in the discipline that law reserves to the position of the successor. When the law status that applies to the latter is in compliance with the one already recognized for the seller, it will be possible to consider the second buyer first transcriber as a successor, though a non domino, still derivative; and at the same time it will be possible to qualify the purchase of the first purchaser, as ineffective because not promptly transcribed. The results of the reconstruction are then tested (and confirmed) by comparing them with some situations that may occur in the concrete case of a double alienation of real property, in particular the interference of the discipline of art. 2644 Civil Code is analyzed considering the existence or creation of rights (both real and personal) on the asset to which the double act of disposal is referred. The phenomenon is finally compared with another (in some ways similar) purchase: the abbreviated usucapio of real estate, the occurance of which requires, however, additional requirements, such as good faith, the possession and the passing of time. We have concluded by saying that the difference of discipline is but the expression of a structural diversity of the two events: being the purchase by the first transcriber second buyer a derivative purchase, anyway deriving from an ex dominus, and being, on the other hand, necessary to ascribe the abbreviated usucapio to the category of the original purchases.

ESPOSIZIONE RIASSUNTIVA Dopo una breve analisi preliminare di carattere storico, condotta a partire dal diritto romano classico, sulle modalità attuative del trasferimento della proprietà, l'indagine affronta la delicata problematica del rapporto tra il principio del consenso traslativo, come codificato dall’art. 1376 c.c., e le norme in materia di trascrizione degli acquisti immobiliari, con particolare riguardo al sistema normativo delineato dall’art. 2644 c.c. Il problema è quello del coordinamento delle due norme e dell’individuazione di una soluzione che, nell’applicazione della disciplina dettata in materia di trascrizione, finisca per non obliterare la rilevanza del (solo) consenso al fine del verificarsi della vicenda reale. Attraverso una verifica critica delle principali elaborazioni teoriche sul punto, si giunge a negare valenza non solo alle teorie marcatamente anticonsensualistiche ma anche alle c.d. teorie relativistiche, viceversa confermando l’idoneità del solo consenso (prima e a prescindere dalla formalità pubblicitaria) al trasferimento di un diritto reale immobiliare. Si prende poi in esame la c.d. teoria della condizione legale risolutiva, che costruisce la prioritaria trascrizione del secondo acquisto come condicio iuris risolutiva della prima vicenda, specie al fine di salvare la retroattività di tale risoluzione, considerata come l’unico strumento compatibile con la natura derivativa del secondo acquisto. Anche di questa ricostruzione si criticano gli esiti, e in ispecie la (supposta) necessaria correlazione tra provenienza a domino e derivatività dell’acquisto, considerata quale logico presupposto della retroattività della risoluzione. Lo studio prosegue quindi in una duplice direzione. In primo luogo esso prosegue nel tentativo di dimostrare l’inapplicabilità al fenomeno in esame della disciplina dettata in materia di condizione volontaria risolutiva. In secondo luogo la ricerca si propone di delineare con maggior precisione i confini tra acquisti a titolo derivativo e acquisti a titolo originario, giungendo a sostenere che l’ascrizione all’una o all’altra categoria prescinda dal requisito della previa titolarità del diritto ceduto in capo al dante causa e trovi, invece, il suo fondamento nella disciplina normativa riservata alla posizione dell’avente causa. Qualora lo statuto normativo applicabile a quest'ultimo sia conforme a quello già riconosciuto al dante causa, sarà possibile ritenere il secondo acquirente primo trascrivente avente causa, ancorché a non domino, pur sempre a titolo derivativo; e nel contempo si potrà giungere a qualificare l’acquisto del primo acquirente, non tempestivamente trascritto come colpito da inefficacia successiva non retroattiva di fonte legale. Gli esiti della ricostruzione vengono quindi messi alla prova (e confermati) mediante il raffronto con alcune situazioni che potrebbero in concreto verificarsi in presenza di una doppia alienazione immobiliare; in particolare viene verificata l’interferenza della disciplina dell’art. 2644 c.c. con l’esistenza o la costituzione di diritti (sia reali sia personali) di godimento sul bene oggetto del duplice atto di disposizione. Il fenomeno così ricostruito viene, infine, posto a confronto con la vicenda acquisitiva (per certi versi assimilabile) dell’usucapione abbreviata immobiliare, il cui operare presuppone, tuttavia, requisiti ulteriori, come la buona fede, il possesso e il decorso del tempo. E sul punto si conclude, affermando che la differenza di disciplina altro non è se non l’espressione di una diversità strutturale delle due vicende, essendo quello del secondo acquirente primo trascrivente un acquisto a titolo derivativo, proveniente pur sempre da un ex dominus, e dovendosi, viceversa, ricondurre l’usucapione abbreviata nell’alveo dei fenomeni acquisitivi di tipo originario.