Nuove forme di riuso e rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico - innovative esperienze italiane di partecipazione e di creazione di valore

The question of how to enhance the Italian public real-estate assets is a topic widely debated by local authorities and the central government. The reuse and enhancement of a public asset of immense size no longer used for public purposes and at risk of abandonment is a challenge for the Italian territories and for the government finances. For a long time, the lawmaker's effort in this field has focused on facilitating the public procedures for the alienation of public buildings. The bases of these policies were the need to enter the property on the market to entrust them to operators which would hold the appropriate financial resources and knowledge able to redevelop the buildings and ensure new uses. At an ex-post evaluation, facilitation and market access measures through traditional valuation tools have not yielded the hoped outcome. Growing downturns on real estate sales may be similar to the market for non-performing loans - estimated at no more than 30% of their real value as reported by the Bank of Italy - imposes new solutions to avoid the sale and the abandonment of such assets. In public real-estate assets suspended among the negligence of the administrations and the exclusion from the traditional real estate market logic, in recent years innovative forms of enhancement of public real-estate properties took place. These are promoted by a citizenship that is eager to get involved in enhancing its territory. If traditional operators no longer have the interest or resources to transform public areas and buildings, the creative class, represented by associations, artists and companies, fab-lab, creative industries, digital manufacturing workshops, craft workshops and professional firms, rediscovers abandoned real estate assets to launch innovation projects with cultural and social purposes. At the core of these activities is the desire to restart the territories affected by the structural crisis that has hit our country through culture and the sharing of projects and ideas. The present research aims to study these innovative forms of enhancement of public real-estate properties promoted from bottom-up processes, from initiatives taken by local citizenship. In particular, the goal is to identify the conditions for predicting the success of such projects and, from a real-estate economics point of view, to what extent similar actors can generate new economic value in the enhanced real-estate assets. Often, governments encourage the development of similar initiatives that revitalize properties and establish new ecosystem with culture and enterprise, simultaneously promoting economic development and urban regeneration. From reserve of financial value, public properties are thus transformed into new commons, of which citizenship reappears to start new social and economic activities. Although bottom-up processes are a well-established procedure in Europe, in the literature the theme is still experimental. For this reason, research is based on the analysis and interpretation of some empirical successful experiences in Italy and it can be distinguished in three phases. A first experimental survey was conducted on fifteen successful case studies in Italy. The basics of descriptive statistics have allowed us to identify some of the elements common to most of the experiences. Among them, the importance of active citizenship, temporary uses, the conceptual framework of commons and the attractiveness of creative industries. The second step explores in more detail the dynamics of bottom-up processes and deepens some aspects of macro and micro-territorial scale. The dataset has been expanded through fifty experiences that have been explored through multivariate statistics techniques. In particular, cluster analysis has allowed identifying some internal groups to the datasets with similar characteristics. From the analysis emerged some elements that can represent many predictors for the success of the bottom-up enhancement experiences in Italy. From the macro-territorial point of view, the importance of the endowment of social capital in a territory has emerged. Large cities have always been characterized by a high level of social and human capital and, for this reason, bottom-up processes are typically an urban phenomenon. Nevertheless, similar mechanisms can also occur where social capital is latent. In this case, administrations have promoted specific public policies to stimulate citizenship to pursue such initiatives. From the micro-territorial scale, the cluster analysis allowed to identify some architectural, managerial and legal aspects. Bottom-up enhancement processes take place in small buildings in a good state of conservation. Such mechanisms require an emblematic figure, the social entrepreneur, to ensure their economic sustainability. From a legal perspective, flexibility is the necessary element to ensure contractual formulas that are appropriate to the needs of proprietary and the users of the assets. If the positive externalities that bottom-up processes generate locally (new jobs, urban regeneration, new community services) are clear, the economic benefits, from a purely real-estate point of view, are less evident. The third step concerns the value creation process that similar mechanisms are able to generate in the enhanced asset. The discounted cash flow analysis conducted on a case study is the procedure employed to estimate the value generated by bottom-up processes. To measure in the high degree of uncertainty associated with the value chain that characterizes bottom-up initiatives, the estimation model has been combined with the Monte Carlo simulation. The results show that from a near-zero initial value, bottom-up processes have contributed to increasing this value, demonstrating how similar processes represent a valid alternative to traditional administrative procedures for enhancing abandoned property assets. From a practical point of view, research highlights new perspectives for enhancing public property assets and provides a valid support for administrations to promote similar practices. Finally, scientific results link two issues - the enhancement of public real-estate assets and bottom-up processes - which are now treated distinctly in the literature and show the effectiveness of such practices in the regeneration of territories.

La questione su come valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico è un tema ampiamente dibattuto dalle amministrazioni locali e dal governo centrale. Il riuso e la valorizzazione di un patrimonio pubblico di immense dimensioni non più utile ai fini pubblicistici e a rischio di abbandono è una sfida per i territori italiani e per le finanze delle amministrazioni. Per un lungo periodo, lo sforzo del legislatore in materia di valorizzazione è stato incentrato sull’agevolazione delle procedure di alienazione degli immobili pubblici. Alla base di queste vi era la necessità di immettere i beni sul mercato per affidarli a operatori che disponessero delle appropriate risorse finanziarie e conoscenze in grado di riqualificare gli immobili e assicurarne nuovi usi. A una valutazione ex post, le misure di agevolazione e di accesso al mercato attraverso i tradizionali strumenti di valorizzazione non hanno dato l’esito sperato. I crescenti tentativi di vendite al ribasso di beni immobili pubblici possono essere posti in analogia al mercato dei crediti deteriorati che sono stimati al massimo al 30% del loro reale valore così come segnalato da Banca d’Italia. Tali esiti fallimentari hanno imposto la ricerca di nuove soluzioni per evitare la svendita e l’abbandono di tali beni. In un patrimonio sospeso tra l’incuria da parte delle amministrazioni e l’esclusione dalle tradizionali logiche del mercato immobiliare negli ultimi anni hanno avuto luogo innovative forme di valorizzazione promosse da una cittadinanza desiderosa di mettersi in gioco per valorizzare il proprio territorio. Se gli operatori tradizionali non hanno più l’interesse né le risorse per trasformare aree e manufatti, la creative class, rappresentata da associazioni, artisti e imprese, fab-lab, industrie creative, atelier di manifattura digitale, laboratori artigianali e studi professionali, riscopre il patrimonio immobiliare abbandonato per avviare progetti d’innovazione a sfondo culturale e sociale. Alla base di queste attività vi è il desiderio di far ripartire i territori segnati dalla crisi strutturale che ha colpito il nostro paese attraverso la cultura e la condivisione di progetti e idee. La presente ricerca mira a studiare queste innovative forme di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico promosse dal basso, dalle iniziative portate avanti dalla cittadinanza locale. In particolare, l’obiettivo è di individuare le condizioni in grado di predire il successo di simili progetti, e, dal punto di vista estimativo, in quale misura simili attori siano in grado di generare nuovo valore economico nel patrimonio immobiliare valorizzato. Spesso le amministrazioni favoriscono lo sviluppo di simili iniziative che rivitalizzano gli immobili a costi contenuti e instaurano inediti ecosistemi di cultura e impresa, promuovendo simultaneamente sviluppo economico e rigenerazione urbana. Gli immobili pubblici si trasformano così da riserva di valore finanziario in nuovi beni comuni, di cui la cittadinanza si riappropria per avviare nuove realtà sociali ed economiche. Sebbene i processi di valorizzazione dal basso siano una procedura ormai consolidata in ambito europeo, in letteratura il tema è ancora sperimentale e in via di definizione. Per questo motivo, la ricerca è basata sull’analisi e sull’interpretazione di alcune evidenze empiriche di successo in Italia e può essere distinta in tre fasi. Una prima indagine sperimentale è stata condotta su quindici casi studio di successo in Italia. Le metodologie a fondamento della statistica descrittiva hanno permesso di individuare alcuni elementi comuni alla maggior parte delle esperienze. Fra questi, l’importanza di una cittadinanza attiva, gli usi temporanei, il quadro concettuale dei beni comuni e l'attrattività delle industrie creative. Il secondo step indaga più dettagliatamente le dinamiche dei processi di valorizzazione dal basso e approfondisce alcuni aspetti a scala macro e micro-territoriale. Il dataset di esperienze di valorizzazione è stato ampliato passando a cinquanta esperienze che sono state esaminate attraverso le tecniche di statistica multivariata. In particolare, l’analisi cluster ha permesso di individuare alcuni gruppi interni al dataset con caratteristiche simili. Dall’analisi sono emersi alcuni elementi che possono rappresentare altrettanti predittori per il successo delle esperienze di valorizzazione dal basso in Italia. Dal punto di vista macro-territoriale è emersa l'importanza della dotazione di capitale sociale in un territorio. Le grandi città sono da sempre caratterizzate da un’alta dotazione di capitale sociale e umano e, per questo motivo, i processi di valorizzazione dal basso sono tipicamente fenomeni urbani. Ciononostante simili meccanismi possono avvenire anche in realtà dove il capitale sociale è latente. In questo caso le amministrazioni hanno promosso specifiche politiche pubbliche per stimolare la cittadinanza a portare avanti simili iniziative. A scala micro-territoriale, l’analisi cluster ha permesso di individuare alcuni aspetti a livello di architettonico, gestionale e giuridico. I processi di valorizzazione dal basso avvengono in edifici di piccole dimensioni in buono stato di conservazione. Simili meccanismi necessitano di una emblematica figura, quella dell’imprenditore sociale, per garantire la loro sostenibilità economica nel tempo. Dal punto di vista giuridico, la flessibilità è l’elemento necessario per garantire formule contrattuali appropriate alle esigenze dell’amministrazione proprietaria e degli ideatori del progetto. Se sono evidenti le esternalità positive che i processi bottom-up generano a livello locale (nuovi posti di lavoro, rigenerazione urbana, nuovi servizi per la comunità), i vantaggi economici, da un punto di vista puramente immobiliare, sono meno evidenti. Il terzo step riguarda il processo di creazione di valore che simili processi sono in grado di generare nel patrimonio valorizzato. L'analisi dei flussi di cassa scontati condotta su un caso studio è la procedura utilizzata per stimare il valore generato dai benefici che la mobilitazione dal basso genera per le amministrazioni proprietarie. Per misurare nell'elevato grado di incertezza associata alla catena del valore che caratterizza le iniziative bottom-up, il modello di stima è stato combinato con la simulazione Montecarlo. I risultati evidenziano che da un valore iniziale pressoché nullo, i processi bottom-up hanno contribuito ad accrescere del 60% tale valore, dimostrando come simili processi rappresentino una valida alternativa alle tradizionali procedure delle amministrazioni per valorizzare gli asset immobiliari abbandonati. Dal punto di vista pratico, la ricerca mette in luce nuove prospettive di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e fornisce un valido supporto alle amministrazioni per promuovere simili pratiche. I risultati scientifici, infine, connettono due temi – la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e i processi di mobilitazione dal basso – ad oggi trattati distintamente in letteratura e dimostra l’efficacia di simili pratiche nella rigenerazione dei territori.