Nel corso dell’ultimo decennio, il legislatore ha concepito e attivato alcuni strumenti volti a superare la dicotomia, tra previsione e attuazione, che interessa il processo di pianificazione urbanistica. Dopo più di dieci anni di sperimentazioni e applicazioni, il primo segnale in tale direzione può essere colto nella Legge 8 giugno 1990, n. 142 che, introducendo l’istituto degli “Accordi di Programma”, persegue la finalità di concordare e quindi superare alcuni vincoli amministrativi che potrebbero rallentare, e talvolta di fatto impedire, la realizzazione di piani e programmi. Tuttavia, il caposaldo del negoziato urbanistico è costituito dalla successiva Legge 17 febbraio 1992, n. 179, che, istituendo i Programmi di Riqualificazione Urbana, ha sancito il principio della sinergia tra risorse pubbliche e private. I programmi promossi a livello nazionale hanno inizialmente interessato un numero limitato di iniziative di particolare rilevanza. Solo con la successiva fase di intervento, promossa dalle norme regionali, è stata possibile una maggiore diffusione dei programmi, anche in ambiti urbani di minor consistenza o crucialità. In particolare, il caso di studio affrontato nel presente contributo trova fondamento nella Legge Regionale del Veneto 1 giugno 1999 n. 23 “Programmi integrati di riqualificazione urbanistica, edilizia e ambientale”, in attuazione dell’art. 16 della Legge 17 febbraio 1992 n. 179. Nell’ambito della negoziazione dei programmi, non di rado le proposte formulate comportano il confronto, per il soggetto proponente, tra due scenari alternativi: uno che prevede lo sviluppo edilizio – in un breve arco temporale – delle aree oggetto di proposta, sulla base dei parametri concordati con l’Amministrazione pubblica (ritenuti talora restrittivi dal proponente) e l’altro che invece consente di procrastinare l’intervento nell’aspettativa di possibili destinazioni d’uso future più remunerative. In un contesto in cui gli investimenti possono risultare altamente irreversibili e il mercato è soggetto a continue e spesso repentine evoluzioni, la discrezionalità del proprietario dell’area, di decidere se e quando investire, potrebbe generare delle flessibilità di tipo economico legate all’uso strategico del momento in cui investire il cui valore può essere stimato secondo l’approccio delle opzioni reali. Il presente lavoro propone un modello di valutazione degli investimenti immobiliari ed in particolare degli investimenti nei Programmi Integrati di Riqualificazione Urbanistica da in condizioni di incertezza in grado di evidenziare il valore dell’opportunità ad attendere ad investire e, allo stesso tempo, di internalizzare il costo opportunità del differimento nel modello decisionale.

Il valore di differimento nella scelta tra progetti di riqualificazione urbana

D'ALPAOS, CHIARA;MARELLA, GIULIANO
2004

Abstract

Nel corso dell’ultimo decennio, il legislatore ha concepito e attivato alcuni strumenti volti a superare la dicotomia, tra previsione e attuazione, che interessa il processo di pianificazione urbanistica. Dopo più di dieci anni di sperimentazioni e applicazioni, il primo segnale in tale direzione può essere colto nella Legge 8 giugno 1990, n. 142 che, introducendo l’istituto degli “Accordi di Programma”, persegue la finalità di concordare e quindi superare alcuni vincoli amministrativi che potrebbero rallentare, e talvolta di fatto impedire, la realizzazione di piani e programmi. Tuttavia, il caposaldo del negoziato urbanistico è costituito dalla successiva Legge 17 febbraio 1992, n. 179, che, istituendo i Programmi di Riqualificazione Urbana, ha sancito il principio della sinergia tra risorse pubbliche e private. I programmi promossi a livello nazionale hanno inizialmente interessato un numero limitato di iniziative di particolare rilevanza. Solo con la successiva fase di intervento, promossa dalle norme regionali, è stata possibile una maggiore diffusione dei programmi, anche in ambiti urbani di minor consistenza o crucialità. In particolare, il caso di studio affrontato nel presente contributo trova fondamento nella Legge Regionale del Veneto 1 giugno 1999 n. 23 “Programmi integrati di riqualificazione urbanistica, edilizia e ambientale”, in attuazione dell’art. 16 della Legge 17 febbraio 1992 n. 179. Nell’ambito della negoziazione dei programmi, non di rado le proposte formulate comportano il confronto, per il soggetto proponente, tra due scenari alternativi: uno che prevede lo sviluppo edilizio – in un breve arco temporale – delle aree oggetto di proposta, sulla base dei parametri concordati con l’Amministrazione pubblica (ritenuti talora restrittivi dal proponente) e l’altro che invece consente di procrastinare l’intervento nell’aspettativa di possibili destinazioni d’uso future più remunerative. In un contesto in cui gli investimenti possono risultare altamente irreversibili e il mercato è soggetto a continue e spesso repentine evoluzioni, la discrezionalità del proprietario dell’area, di decidere se e quando investire, potrebbe generare delle flessibilità di tipo economico legate all’uso strategico del momento in cui investire il cui valore può essere stimato secondo l’approccio delle opzioni reali. Il presente lavoro propone un modello di valutazione degli investimenti immobiliari ed in particolare degli investimenti nei Programmi Integrati di Riqualificazione Urbanistica da in condizioni di incertezza in grado di evidenziare il valore dell’opportunità ad attendere ad investire e, allo stesso tempo, di internalizzare il costo opportunità del differimento nel modello decisionale.
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