L'ordine di cancellazione di formalità contenuto nel decreto di trasferimento

Lo studio si propone di individuare le formalità di cui il giudice dell’esecuzione deve ordinare la cancellazione nel decreto di trasferimento. Tema che assume rilievo per il notaio sia in quanto venga incaricato, come professionista delegato, di predisporre il decreto stesso; sia quando, nel redigere un atto di disposizione, si trovi un decreto di trasferimento come titolo di provenienza. Anche in questo caso, infatti, dovrà valutare se le uniche formalità che possono considerarsi non più pregiudizievoli siano quelle di cui è stata ordinata, ed eseguita, la cancellazione; oppure se esistano altre formalità, pur non cancellate, che abbiano perso la propria efficacia o non siano comunque opponibili ai terzi. Compito assai delicato che, proprio in quanto tale, dà un valore aggiunto alla funzione notarile. Punto di partenza dell’indagine è l’art. 586 cod.proc.civ. nella parte in cui prevede che il giudice dell'esecuzione ordini la cancellazione dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie (se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni che si è assunto l'aggiudicatario ex art. 508) nonché – e questa è integrazione dovuta alla legge n. 80/2005 – anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Constatato che, dopo la cancellazione, il processo esecutivo continua tenendo conto delle formalità cancellate (continua per la soddisfazione del creditore pignorante anche se la trascrizione del pignoramento introduttivo è stata cancellata; continua per la distribuzione del ricavato tenendo conto della causa di prelazione che assisteva il credito del creditore ipotecario anche se l'iscrizione è stata cancellata), si è concluso che le formalità di cui il legislatore prevede l'ordine di cancellazione nel decreto di trasferimento sono quelle nate per assicurare la tutela dei creditori nel processo esecutivo; che servono fino alla trasformazione del bene immobile su cui gravano in una somma di denaro; che esauriscono la loro funzione di tutela ad un certo momento del processo perché il processo ne tiene conto anche se sono cancellate. Avendo esaurito la loro funzione possono - e quindi devono poter - essere cancellate. Proprio facendo riferimento a questa ratio si è esteso l'ambito di applicazione dell'ordine di cancellazione. Si è ammesso così senz'altro l'ordine della cancellazione della trascrizione del sequestro annotata ex art. 156 disp.att. cod.proc.civ. Infatti il sequestro avrà esaurito la sua funzione di protezione per il creditore sequestrante ora pignorante; soggetto che potrà trovare soddisfazione sul ricavato della vendita nonostante la cancellazione della trascrizione del sequestro così convertito. Egualmente si è ammesso l’ordine di cancellazione della trascrizione degli atti costitutivi dei diritti di servitù, usufrutto, uso o abitazione nel caso disciplinato dall'art. 2812 cod.civ. Infatti il creditore ipotecario potrà far subastare l'immobile ipotecato come libero; ma i titolari di questi diritti (che si estinguono) sono ammessi a far valere le proprie ragioni sul ricavato della vendita forzata venendo così trattati a propria volta come “creditori”. Anche qui la formalità della trascrizione avrebbe esaurito la propria funzione al momento della pronuncia del decreto di trasferimento; e per questo potrebbe ordinarsene la cancellazione. Ancora. Si è addirittura ammessa la cancellazione di una domanda giudiziale: di quella di revoca degli atti soggetti a trascrizione che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori ex art. 2901 cod.civ. Questo quando il creditore che si sia visto accogliere con sentenza definitiva la propria domanda ex art. 2901 cod.civ. abbia iniziato il processo esecutivo nella forma dell'espropriazione contro il terzo proprietario, e si sia giunti alla pronuncia del decreto di trasferimento. Il provvedimento potrà – e dovrà – ordinare la cancellazione della domanda giudiziale (annotata di accoglimento) perché la trascrizione della domanda avrà ormai esaurito la propria funzione: avrà consentito al creditore l'aggressione esecutiva di un bene non più del suo debitore e la soddisfazione sul ricavato. Il che non vuol dire che le formalità di cui non si è disposta, ed eseguita, la cancellazione continuino a produrre i propri effetti, e che lo facciano in particolare in pregiudizio dell'acquirente in vendita forzata. Si tratterà piuttosto, di volta in volta, di considerare se la singola iscrizione e la singola trascrizione abbiano perso la propria efficacia. Ci sono infatti casi in cui le formalità hanno già perso efficacia (e per questo non va ordinata la cancellazione): si pensi all'ipoteca perenta; alla trascrizione del preliminare che ha perso la propria efficacia; alla trascrizione della domanda giudiziale e del pignoramento non rinnovata nel ventennio. Ma, di contro, ci sono formalità di cui non va ordinata la cancellazione perché devono conservare la propria efficacia. Così è - salvo casi particolarissimi - per la trascrizione delle domande giudiziali. Qui l'ordine non può che provenire dal giudice della cognizione e non può certo essere contenuto in un decreto di trasferimento. Le considerazioni svolte sono state poi verificate alla luce di quanto ora, dopo cioè le modifiche introdotte dalla legge n. 80/2005, dispone l'art. 586 prevedendo che il decreto di trasferimento ordini la cancellazione non solo, come è sempre stato, delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie (salva l'eccezione dell'art. 508); ma “anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento”. Stante che tutte le formalità successive alla trascrizione del pignoramento che costituisce l'atto iniziale dell'espropriazione sfociata nel decreto di trasferimento devono considerarsi inopponibili/inefficaci, si è cercata la ragione per cui va ordinata la cancellazione della trascrizione dei pignoramenti successivi e quella delle iscrizioni successive (già inopponibili/inefficaci). Ragione individuata - in particolare per quanto riguarda le iscrizioni successive - unicamente nell’esigenza di una maggiore chiarezza nelle risultanze dei registri immobiliari a tutela dell'acquirente in vendita forzata. Questa esigenza non ha portato a concludere che vadano cancellate tutte le formalità successive alla trascrizione del pignoramento. Così facendo – si è sottolineato - da un lato si forzerebbe la lettera della legge (che comunque anche ora si limita a prevedere l'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento); dall'altro si finirebbe col farlo inutilmente in quanto si ordinerebbe la cancellazione di formalità che sono senz'altro già inefficaci/inopponibili al creditore procedente, e quindi anche all'acquirente in vendita forzata. Formalità oltretutto ben individuabili da chiunque come successive alla trascrizione del pignoramento (e quindi inefficaci/inopponibili). Ma soprattutto la pretesa esigenza di chiarezza – e questo è un punto tenuto ben fermo - non può assolutamente condurre ad ammettere che il decreto di trasferimento possa, e debba, contenere l'ordine di cancellazione di tutte le formalità, anche di quelle anteriori al pignoramento che il giudice dell'esecuzione ritenga inopponibili/inefficaci. Così facendo si verrebbero infatti ad estendere i poteri di valutazione del giudice dell'esecuzione in ambiti assai delicati e completamente estranei ai compiti affidatigli; per cui una simile conclusione va senz'altro esclusa. Si è infine preso in considerazione quanto prevede l'art. 108, 2° comma, della legge fallimentare. Se “le vendite e gli altri atti di liquidazione” dei beni immobili all'interno del fallimento “sono effettuate dal curatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate ... da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati” (art. 107, 1° comma), quando cioè trova applicazione l’art. 108, le formalità di cui si potrà ordinare la cancellazione sono “le iscrizioni relative ai diritti di prelazione” nonché “le trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo”. Ma – lo consente il 2° comma dello stesso art. 107 – le vendite di immobili possono altresì essere effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili. E qui l'art. 586 cod.proc.civ. espressamente prevede – lo si è visto - l'ordine di cancellazione solo di iscrizioni ipotecarie e di trascrizioni di pignoramenti. Stante che apparirebbe difficile affermare che, nel fallimento, le formalità di cui si può ordinare la cancellazione siano diverse a seconda delle modalità di vendita scelte dal curatore nel programma di liquidazione, si è cercato di dare una interpretazione dell'art. 108 compatibile con la ricostruzione proposta per l’art. 586.: di modo che nel fallimento le formalità di cui si può, e deve, ordinare la cancellazione siano le stesse indipendentemente dalla modalità di liquidazione. Si è infine preso spunto dall’analisi condotta sull’art. 586 cod.proc.civ. per aggiungere un’ultima osservazione. Per il notaio il compito di valutare se una singola formalità possa considerarsi - o considerarsi ancora - pregiudizievole è in realtà un compito che deve essere affrontato non solo quando ci sia, come titolo di provenienza, un decreto di trasferimento; bensì in generale ogniqualvolta sia chiamato a predisporre un atto di disposizione. Se a monte c'è un decreto di trasferimento, le formalità cancellate in conseguenza dell'ordine non potranno certo essere pregiudizievoli. Ma il problema – appunto più generale - della valutazione della capacità di arrecare pregiudizio rimane inalterato riguardo a tutte le altre.