L’evoluzione del concetto di ristrutturazione edilizia, tra esigenze di conservazione e volontà di promuovere la rigenerazione urbana

Il saggio descrive i mutamenti subiti dalla disciplina giuridica della ristrutturazione edilizia dal 1978 ad oggi. Dalla sua prima apparizione, la ristrutturazione edilizia è infatti cambiata notevolmente. Essa ha ricompreso, in un primo momento, anche la demolizione e fedele ricostruzione. Ma oggi arriva a comprendere anche la sostituzione dell’edificio originale con un nuovo edificio, diverso per volume, sagoma, sedime e destinazione d’uso. Non esiste una nozione unitaria di ristrutturazione edilizia. Esistono casi di ristrutturazione leggera, sottoposti al regime gratuito della segnalazione certificata di inizio attività; e casi di ristrutturazione edilizia pesante, sottoposti al regime oneroso del permesso di costruire. Questi ultimi vanno poi tenuti distinti dalle ricostruzioni che integrano delle vere e proprie nuovo costruzioni. Per molti anni, la differenza tra i due tipi di ristrutturazione e tra la ristrutturazione edilizia e la nuova costruzione è stata legata alla conservazione o alla modifica del volume. Oggi non è più così. O almeno lo è solo in parte. La differenza corre in prevalenza tra interventi di ricostruzione eseguiti su edifici normali e interventi di ricostruzione eseguiti su edifici soggetti a particolare tutela. Questo ha portato ad una notevole complicazione del sistema, con gravi ripercussioni sulla certezza del diritto, anche in altri settori. In primo luogo nei rapporti tra proprietari finitimi, in caso di ricostruzione a distanza inferiore a quella legale, ma conforme alla distanza preesistente, legittimamente acquisita. Lo Stato, a cui spettano le decisioni in materia, non ha finora dimostrato piena linearità e ragionevolezza nei suoi interventi. Mentre gli interventi del legislatore regionale sono spesso stati vanificati dalla Corte costituzionale per ragioni di incompetenza. Si attende, quindi, come necessario un complessivo e meditato riordino della disciplina statale della ristrutturazione edilizia da parte dello Stato.