Il mutamento di destinazione d’uso: tra liberalizzazione, semplificazione e sostenibilità

Il contributo analizza criticamente la disciplina del mutamento di destinazione d’uso degli immobili, alla luce della profonda riforma dell’art. 23-ter del Testo unico dell’edilizia operata dal decreto-legge n. 69 del 2024 (“Salva casa”). Muovendo dal quadro normativo previgente, l’A. ricostruisce l’evoluzione del concetto di rilevanza urbanistica del cambio d’uso, evidenziando le tensioni storicamente esistenti tra l’esigenza di semplificazione, la tutela del diritto di proprietà e la salvaguardia degli interessi pubblici affidati alla pianificazione urbanistica. Lo studio approfondisce il rapporto tra ius utendi garantito al proprietario, governo del territorio e poteri regolativi di Stato, regioni e comuni, soffermandosi in particolare sul ruolo del carico urbanistico quale criterio centrale per distinguere i mutamenti urbanisticamente rilevanti da quelli irrilevanti e, quindi, sostanzialmente liberi. Viene quindi esaminata la nuova impostazione dell’art. 23-ter, che introduce una disciplina statale autoapplicativa e di dettaglio, fortemente limitativa dell’autonomia regionale e comunale, prevedendo ampie ipotesi di cambi d’uso “sempre consentiti”, anche tra categorie funzionali diverse e senza corresponsione del c.d. contributo differenziale. L’A. mette in luce il carattere problematico di tali innovazioni, sottolineandone le criticità sistematiche e i possibili profili di illegittimità costituzionale, soprattutto nella misura in cui esse comprimono il potere pianificatorio locale e prescindono da una valutazione concreta della sostenibilità delle trasformazioni territoriali. Ne emerge un bilancio complessivo problematico: se da un lato la riforma persegue obiettivi di liberalizzazione e recupero del patrimonio edilizio esistente, dall’altro rischia di compromettere l’equilibrio tra città pubblica e città privata, sacrificando esigenze di sostenibilità urbana, tutela ambientale e qualità della vita. Il lavoro si conclude con una riflessione critica sulla necessità di individuare un più ragionevole punto di equilibrio tra lo spazio di libertà garantito al proprietario e la tutela degli interessi collettivi.